■ 山王マンション305号室の解体工事が終わり、新設配管工事が進んでいます。

賃貸マンションリノベーションにおいて設備配管工事は難しい工事です。

● 生活を支えるライフラインである配管は大きく分けると次の２つの部分に分けることができます。
A,室内の配管　→　部屋の中の配管
B,共用配管　→　「枝葉」である個々の部屋の配管が接続する「幹」となる配管
これらを評価する場合、A,Bそれぞれの個別の評価と、２つ合わせた複合的評価が必要です。

● 配管の種類としては
給水管、排水管、ガス管、電気、情報
などがあります。

● ポイントは
１，既存の配管状態の把握　→　既存配管を利用するのか？取り替えるのか？を判断
２，既存配管方式の把握
→　スラブ下抜き配管なのか？スラブ床上配管なのか？により、建物内の配管をどう変更するのか評価、検討
３，共用配管の状態の把握
→　長期建物維持計画を策定した上で、配管ルート・配管自体を変更するのか？しないのか？などを検討

などです。

「山王マンション」においては、長期建物維持計画に基づき、大規模改修工事を済ませ、共用配管を室外に新設し、リノベーションした部屋は、スラブ床下配管から、スラブ床上配管へ変更した上で、新設共用排水竪管へ接続するようになっています。

それでは、具体的に配管工事をご紹介いたします。

■ 新設配管工事

↑　既存配管がスラブ下抜き配管方式のため既存配管は封鎖、新設配管はスラブ床上配管に変更。
錆びた給水管も封鎖し、新たに給水管＋給湯管を設置

↑　新設排水管は、スラブ床上で外部廊下へ出します。
昔の建物では給水管はよく躯体（コンクリート）内に埋め込まれているのと、鋼管のため錆びてしまい管自体の寿命がきており、更新ができないので、新しい給水管＋給湯管を設置します。

■ 外部廊下へ出てきた排水管と給水管＋給湯管

↑　外部廊下へ出てきた排水管は廊下のスラブを貫通させ下に抜きます。

↑　スラブ下に出てきた排水管を横に振り、大規模改修工事時に新設してある外部排水竪管に接続します。

↑　大規模改修工事時に新設された共用排水竪管。リノベーションした部屋の新設排水管をこの竪管につなぎます。

以上、築40年を超える賃貸マンションにおける排水管の更新例でした。
A,室内の配管 と B,共用配管 の更新計画、更新工事を一体的に行うことが、建物を長期にわたり維持していくのには必要です。

 
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10-照明工事/カーテン工事
09-カーテンレール取付工事/エアコン工事
08-塗装工事
07-電線管
06-大工工事2
05-大工工事
04- 新設配管工事
03- 解体工事2
02- 現場見学
01- 解体工事1

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「続・山王Ｒ～NEW STANDARD RENOVATION～」：山王マンションリノベーションⅢ
場所：福岡県福岡市
山王マンション：築45年、RC6階建
元間取：3DK-48平米
所有：吉原住宅㈱
運営：㈱スペースR デザイン
施工：シーズ・クリエイションズ㈱（Shii’s Creations）
設計：信濃設計研究所/nano Architects

■ 山王マンション305号室の解体工事が進んでいます。

リノベーションにおいて解体工事は難しい工事です。

１，どこまで壊し、どこまで残すのかを細かく決め、指示、実行していただけなければならない。
２，コンクリート部分をハツル（壊す）ときには、天地を揺るがすような音が発生するので、住民の方々から必ずクレームが出る。
３，壊してみなければ、何が出てくるのかわからない。見えない部分が想定どおりになっているのかわからない。

などの問題が常につきまといます。

「山王マンション」においては、既に何室もリノベーションしていますので、見えない部分の構造もどうなっているのかわかっているし、住民の方々も慣れていらっしゃいますので、大きな問題はあまりおきません。

それでは、築40年を超える賃貸マンションの床下がどうなっているのか、こういった機会がないと見ることができませんので、ご紹介いたします。

■ 解体前の現況

↑：既存の状態です。築40年を超える賃貸マンションの多くは外観が近代建築であっても、室内はこのような和風です。山王マンションでは、横長連続窓に障子が付いています。床面には地袋収納があり、ここに座って外を眺めるようなつくりになっています。ということで、窓の高さは低めで、現建築基準法の床高さからH1100までに手すりという基準を満たしていないことが多いです。

■ 畳を取り外したところ

↑：畳をはぐと、ボードが敷いてあります。これは、パーティクルボードといいます。
畳の上を歩いてボコボコしたところの下のパーティクルボードは、このように割れていました。

■ パーティクルボードを取り外したところ

ほとんどの鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションでは。コンクリートスラブ（床）の上に「大引（オオビキ）」と言われる木を敷き、その上に大引より小さい断面の「根太（ネダ）」を細かい間隔で敷きその上にパーティクルボード、そして、畳を敷く、という構成になっています。（この写真を見るとよく分かると思います）
 
 
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01- 解体工事1

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「続・山王Ｒ～NEW STANDARD RENOVATION～」：山王マンションリノベーションⅢ
場所：福岡県福岡市
山王マンション：築45年、RC6階建
元間取：3DK-48平米
所有：吉原住宅㈱
運営：㈱スペースR デザイン
施工：シーズ・クリエイションズ㈱（Shii’s Creations）
設計：信濃設計研究所/nano Architects

学生のみなさんと現場を見学しました。

リノベーションとは表面的な（＝デザイン）おもしろさが話題になりますが、建物をあと何年保持していくのか？、保持できるのか？、どこに手を入れ、どこを残すのか？本当に借り手がつくのか？経営的に成り立つのか？という大問題を考えていくことが重要で、そういったことを解決することがリノベーションの大前提です。
40年以上を生き抜いてきた建物には、人生と同じように、それだけの歴史があります。リノベーションのデザインでは、それらを思いやりながら、どのように時間を超えて蘇らせることができるのかが、おもしろさの一つです。

 
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08-塗装工事
07-電線管
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05-大工工事
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03- 解体工事2
02- 現場見学
01- 解体工事1

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「続・山王Ｒ～NEW STANDARD RENOVATION～」：山王マンションリノベーションⅢ
場所：福岡県福岡市
山王マンション：築45年、RC6階建
元間取：3DK-48平米
所有：吉原住宅㈱
運営：㈱スペースR デザイン
施工：シーズ・クリエイションズ㈱（Shii’s Creations）
設計：信濃設計研究所/nano Architects

■　作品アーカイブ　2004年夏

この部屋を選ぶ人が求めているもの、それは・・・”物語”

リノベーションには ”物語” がよく似合う。
 
 

 
 
■　プロローグ

１９６５年、福岡市博多区山王に、時代を象徴する最新型マンションが建設された。

・・・３９年後の２００４年。古びたマンションの１室に一人の女性が潜んでいる。
コードネームは『ドラゴンフライ』・・・次の仕事の依頼を待っている。

ドラゴンフライが部屋へ戻ってきた。重い鉄の扉を開け玄関に入り込む。
床にはガラスモザイクタイル。この床にはコンピュータセンサーが組み込まれ人物を識別。
ドラゴンフライを認識、アコーディオンカーテンが自動的に開き始める。
部屋に入り込んだドラゴンフライが指を鳴らす。するとSUS４０３のキッチンが壁から自動的に飛び出してきた。
コーヒーがカップに注がれる。その間アルミ製の扉を開け洗面・シャワー室に入る。モザイクタイルのスリット状の照明が
発光、シャワーヘッドから調節されたお湯が吹き出す・・・

コーヒーカップを持ちながらリビングルームのパーソナルコンピュータの前へ。パントンチェアに座り情報をチェック。
BGMはメロウ。
再び指を鳴らすと、ベッドルームのアコーディオンカーテンが自動的に開き始める。ベッドに飛び込むドラゴンフライ・・・それと同時に壁掛けモニターに次の仕事の依頼が入る。
二つ返事で引き受けると壁からゲンナマが次々と噴き出してきた・・・

■　本編は住人が制作　Seek You !

 
 
2012年、久しぶりにこの部屋に入ることができました。
もともと古い部屋は、8年過ぎても古さは感じません。これが古い建物がもつ価値の一つです。
 
ここで暮らしてきた住人たちは、どのような”物語”を紡ぎだしてきたのでしょうか？
次の住人が決まり、また、新たな”物語”が始まっています。
 
 

WORKS : 山王マンション603/402リノベーション
→　http://www.nano-architects.com/works/12.html

STORY：山王マンション リノベーション Ⅰ期 ： 2004年 福岡のリノベーション黎明期
→　http://www.nano-architects.com/blog/renovation-2/sannou01

■　昭和元年(1926年)、RC造・耐震・不燃化”同潤会アパート”から始まった日本の都市型近代集合住宅・・・21世紀初頭、個人が服を選ぶように、住む部屋を自分の感性にあったデザインで選ぶ　”リノベーション時代”が到来。

日本の居住空間は戦後約60年を経て、やっとポップ・カルチャー化（大衆化）が始まりました。今世紀に入り瞬く間に広まった”リノベーション現象”がその一つです。

衣服→アクセサリー→小物・雑貨→イス→家具→そして、やっと、インテリアまで日本人の個人領域が拡大しています。いまや、住む部屋のデザインが、自己表現として重要な時代です。インテリアも個人を基準とした感性領域となったのです。

■　リノベーションに携わって実感したことは、リノベーションが浸透し大衆化していく過程とは、今まで支配的だった堅固なヒエラルキーが崩れていく過程なのだということです。例えば”nLDK問題”などという建築専門家がなんやかんやいいながら繰り返し提案してきたものなど、ポップ・カルチャー（＝ファッション）にかかってしまえば、問題そのものが無効化してしまい、いとも簡単にとんでもない空間が実現してしまいます。
リノベーション浸透過程で、煩雑・多様な大衆文化（ポップ・カルチャー）による社会規範崩壊現象をまのあたりにし、これがつまりポストモダン社会なのだと実感しました。（”後期モダン”・”アフターモダン”どれが適切な表現なのかよくかわかりませんが）”専門家のデザイン＋職人の技”も、学生諸君のデザインも、リノベ好きのセルフリノベーションも、どれも選択肢の一つに過ぎず、入居者個人の感性領域に響くか、響かないか、それしかない世界になってしまったのです。（新築神話もそれほど機能しなくなっています）

下図：リノベーション時代のフラット化した居住空間概念図
X:デザイン理念・感性軸（かわいい・かっこいい時代は理念・理論もファッションアイテムの一つに過ぎない）
Y:個人領域の社会軸（社会的客観的地位と自己中心的満足と優劣はない）
Z：技術的表現軸（技術でさえ上手ければ良いというわけではなく、DIY的ぶっつけディティール・表現を望む人も多い）
デザイン性、社会性はフラット化、同一平面状に位置し優劣化できない。
個人領域の感性・価値が大きいか小さいかが重要な世界（風船が大きいか、小さいかだけ）
全体の空気は”かわいい・かっこいい”が支配している。

 
 
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その他のコラム　>>NEWS FEED
 
 

■3月10日、”山王マンション”の１Fで”山王ロッヂ：ワークショップ”が開催されました。
私も、プロジェクトの概要・基本計画について発表させて頂きました。

20～30数年後の２０５０年を想像し、これからの社会の方向性を模索している今、ストック時代の日本において、有り余るであろう建物の床をどのように活用していくのかについて考え、ケーススタディとして”山王マンション”１Fオフィス空間に”ロッヂ”を置いて、集住してゆくには、どのようなソフトデザインが考えられるかを意見交換するワークショップ。

↑　会場：”山王マンション”１Fオフィススペース。手前に”屋台”。奥にプロジェクタ。その奥に”ロッヂ”フレームが展示。
参加者は、福岡大学の学生さんが多数をしめ、社会人の方々が数名。

↑　基本フレーム：3寸角の杉材、２４００ｘ２４００ｘ２４００、４’ｘ８’板2枚で囲うことのできるキューブ型のロッヂと１８００ｘ２４００のテラスで構成される。フレームの下にはキャスタ-が取り付けられ移動できるようにすることも検討中。
この”ロッヂ”をこのオフィススペースに6個置いて”集住”する。果たしてどのような最終型になるのでしょうか・・・

↑　ワークショップ開催。吉原代表による趣旨説明　　　　　　　↑　私：これまでの経緯・意義・概要・基本計画についての説明

↑　具体的な利用例＝ソフトデザイン提示。牛島さんと福岡大学の相良さんによるプレゼ。
どちらも魅力的な利用例＝ソフトデザインで、この後の”屋台”を囲んでのワークショップにつながる流れを作って頂きました。

↑　屋台を囲んでみんなで自分の考えを述べ、他の方々の意見を聞き、アイデア、疑問点、問題点などを出しあいました。
多数参加していただきました福岡大学の学生のみなさんが、若い世代ならではの多様なアイデアを述べ合い、
社会人の方々が、実社会に照らした意見を述べていただき、実り多いワークショップとなりました。

これから、数回このようなワークショップを行う予定です。
果たしてどのような変化、発展、を遂げ、実行案に収束していくのでしょうか？

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”山王ロッヂ”－山王マンション101プロジェクト
場所：”山王マンション”：福岡市博多区博多駅南4-19-5、１Fオフィス空間・約200平米
主催：スペースRデザイン：http://www.space-r.net/
基本計画・システム：nano Architects

■ 今回のリノベーションでは、冷房と暖房にピーエス工業の「放射冷暖房システム」を導入しました。

昔の多くのＲＣ造マンションは、断熱材が施工されていませんでした。
断熱がないことで、冷暖房効率の悪さ、慢性的な結露の発生によるカビ発生など、住環境にとして大きな問題が発生しています。そこで、今回のマンションリノベーションでは、居住空間の良好な温熱環境を実現するために、次のような断熱対策をとったうえでピーエス工業の「放射冷暖房システム」を導入しました

１，断熱材として”ウレタンフォーム”厚さ30mmを吹付け
２，複層ガラスの”内窓”の設置・断熱玄関ドアに交換
３，”珪藻土”を室内壁に施工－調湿作用・空気浄化作用
４，冷房と暖房に、ピーエス工業の「放射冷暖房システム」（以下、PS冷暖房機）を利用

■ ピーエス工業の「放射冷暖房システム」を利用するためには、建物自体の断熱性能とセットで考える必要があります。
断熱性能としては”次世代省エネ基準”を満たしていれば、PS冷暖房機は充分な性能を発揮しますので、上記のような断熱対策を行ったわけです。

■　３F
３F:LDK用
この室内機の中を、暖房時は温水、冷房時は冷水が循環し、輻射冷暖房装置として部屋の環境を整えます。

↓　３F：子供室用
子供室はLDKより小さいのでこのサイズの室内機になっています。
姉妹の部屋で中央に間仕切りを兼ねて設置しました。

■　４F
４F寝室用
介護用に計画していますので、浴室・トイレと居室の温度差が出ないように全体を冷暖房しています。

４F:LDK用
建具の引戸の引き込み部分を利用して設置

お客様の引越しが終わり、住み始めて数週間立ちました。
お話によれば、今年の冬は例年になく寒い日が続いておりますが、当初のシュミレーションどおり、快適な温熱環境を保っているとのことです。

>>完成までのストーリー
———————————————————————————————
>>15 – 「放射冷暖房システム」
>>14 – タイル工事
>>13 – キッチン取付
>>12 – 螺旋階段取付
>>11 – アルミサッシカバー工法
>>10 – 珪藻土塗り
>>09 – ユニットバス設置
>>08 – 軽鉄下地＋ボード張り
>>07 – 断熱工事・ウレタン吹付
>>06 – 間仕切り壁
>>05 – RC壁 – 開口補強
>>04 – 設備配管工事２
>>03 – 設備配管工事
>>02 – 解体
>>01 – 引越し
———————————————————————————————
マンションのリノベーション
場所：福岡市
工期：2011年9月末～2012年01月末
施工：スペースRデザイン
設計：nano Architects/信濃設計研究所
キッチン：リブレ株式会社
鉄骨階段：（株）稲沢鐵工
珪藻土：日本ダイヤコム工業株式会社・MGボーダー
放射冷暖房システム：ピーエス株式会社
無垢フローリング・皇杉：GAIN（ゲイン）
———————————————————————————————
ユニットバス
TOTO：マンション用RZシリーズ-1416サイズ
介護用ユニットバス
Panasonic：アクアハートKシリーズ-1620サイズ
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■　Y邸マンションリノベーション：タイル工事です。

タイルはデザイン的に大変難しい面が多々あります。
タイルの大きさが規格で決まっており、現場に合わせて規格のタイルを貼るしかありません。
当初の設計と、現場の状況が異なる場合が多々あり、設計段階のタイル割りでは現場が納まらなくなることが多いのです。
大工工事の時点で、どのようにタイル割りをしていくのかを決めて大工さんに施工する位置を決めてもらわないとあとで、半端なタイルが多く出てしまう状態になってしまいます。
「タイル割りは、大工工事の墨出し時に検討する」ことが重要ですね。

↑　現場でタイル工事職人さんに墨を出してもらいタイル割りを決めてゆく。
今回は一部大工さんに工事をやりなおして頂きました。

↑　曲面の上がり框：杉板を無理をいって曲げ加工して頂きました。
小さいタイルがなるべく出ないように、上がり框の位置を決めています。
うまくタイルが納まりました。

↑　介護対応を考え、タイル部分を大きくし、移動できるスノコを引いて、介護状況の変化に応じた事後対応がいろいろできるようにしました。
例えば、スロープにしたいとか、スノコの位置や大きさ、高さを変えたいといった場合に、スノコを取り替えれば対応が可能です。

>>完成までのストーリー
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>>15 – 「放射冷暖房システム」
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>>12 – 螺旋階段取付
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>>10 – 珪藻土塗り
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マンションのリノベーション
場所：福岡市
工期：2011年9月末～2012年01月末
施工：スペースRデザイン
設計：nano Architects/信濃設計研究所
キッチン：リブレ株式会社
鉄骨階段：（株）稲沢鐵工
珪藻土：日本ダイヤコム工業株式会社・MGボーダー
放射冷暖房システム：ピーエス株式会社
無垢フローリング・皇杉：GAIN（ゲイン）
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ユニットバス
TOTO：マンション用RZシリーズ-1416サイズ
介護用ユニットバス
Panasonic：アクアハートKシリーズ-1620サイズ
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